Sempre più gente ha deciso in questi ultimi anni di aprire un B&B a Napoli. Motivo? C'è molta richiesta di camere libere in ogni stagione perché in città è aumentato il flusso turistico. Tuttavia passare da una casa privata ad un Bed & breakfast significa necessariamente dover avere a che fare con la burocrazia, con gli uffici del Comune id Napoli (anzitutto col Suap, Sportello attività Produttive) ma anche con la Questura di Napoli. Anzitutto però occorre spiegare: cos'è un bed and breakfast?  È una attività  che offre alloggio e prima colazione. È esercitata con carattere saltuario e non professionale (per almeno 100 giorni all'anno non dev'essere attiva), da un nucleo familiare che, ad integrazione del proprio reddito, utilizza parte della propria abitazione, fino ad un massimo di quattro camere e per un massimo di otto ospiti. Questo è quanto prescrive la legge regionale in Campania, la 5 del 2001Ma serve per aprire un B&B a Napoli?

1. Non serve la Partita iva, basta il Codice Fiscale

La prima cosa da sapere è che un Bed&Breakfast non è un'attività imprenditoriale, ma uno strumento di sharing economy dal quale si ricava un'entrata occasionale, pensato per l'ospitalità in famiglia. Per questo motivo, per aprire un B&B non occorre la partita Iva, ma basta il codice fiscale della persona alla quale sarà intestata la licenza.

2. Non è necessario essere proprietari della casa, ma occorre il domicilio

Altra cosa importante da sapere è che per aprire un B&B non bisogna essere per forza proprietari dell'appartamento, ma è necessario avervi il proprio domicilio all'interno (non occorre la residenza). Quindi, può farlo anche un inquilino, previo assenso scritto del proprietario.

3. Il regolamento condominiale può vietare il B&B

Il passo successivo è verificare se nel regolamento del condominio è previsto “espressamente” il divieto di realizzare B&B. Questo, infatti, può rappresentare un elemento ostativo. Ma è molto raro. In questo caso occorrerebbe chiedere una modifica del regolamento. Se il divieto non è esplicito, il Condominio non può opporsi.

4. La conformità urbanistica e catastale

A questo punto, bisogna verificare se l'appartamento ha tutti i requisiti di legge per diventare un B&B. In primo luogo, occorre la conformità urbanistica e catastale. Ci deve essere, cioè, un lecito titolo urbanistico e la planimetria catastale deve corrispondere all'effettivo stato dell'immobile. Niente lavori abusivi.

5. Quale appartamento può diventare B&B? Ecco i requisiti a Napoli

Non tutte le case possono diventare B&B. A Napoli ci sono precisi requisiti che gli appartamenti devono rispettare. Tutti i B&B devono avere una cucina, un'area comune e un bagno per poter affittare almeno una stanza. Con due bagni si possono affittare fino a 8 posti letto. Camere da letto, zona giorno e cucina devono avere un'altezza minima di almeno 2,70 metri. Bagni e corridoi di almeno 2,40 metri. Misure da tenere bene a mente nel caso si vogliano realizzare dei soppalchi. Sono esclusi i soppalchi amovibili (in legno o altri materiali). Le camere devono essere tutte dotate di finestra. Per il bagno non c'è quest'obbligo, ma basta anche l'estrattore. Le misure minime delle stanze sono: 9 metri quadrati per una singola, 12 mq la doppia, 18 mq la tripla, 24 mq la quadrupla. In quanto attività occasionale, infine, il B&B deve restare chiuso 100 giorni all'anno.

6. L'avvio della pratica per avere la licenza di B&B

Una volta completate tutte le verifiche sui requisiti della casa, si può passare all'azione. La procedura per aprire un B&B al momento prevede di presentare la SCIA online (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune di Napoli (Sportello Unico Attività Produttive). Il protocollo di ricevuta vale già come licenza. Si può quindi aprire immediatamente il B&B. Nei successivi 60 giorni il Suap farà una prima valutazione della pratica, quindi ci saranno i sopralluoghi dell'Asl e della Polizia Municipale. Al termine dei 2 mesi, il Suap comunicherà se la pratica è stata accolta, se ci sono integrazioni o prescrizioni o se è stata respinta. Scaduto il termine, vale il silenzio-assenso.

7. Le comunicazioni a Questura e Istat

Una volta ottenuto il protocollo di ricevuta dal Suap e aperto il B&B, bisogna comunicarlo alla Questura, alla quale, di volta in volta, bisognerà segnalare anche i propri ospiti, raccogliendo gli estremi dei documenti, ai fini della sicurezza. In Questura, quindi, si iscriverà il B&B nel Portale Web Alloggiati. In media, occorrono dai 3 ai 15 giorni per avere le password. L'apertura del B&B va comunicata per legge anche all'ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica).

8. L'iscrizione sul sito della Regione

Il B&B va registrato anche sul sito web della Regione Campania. Qui bisognerà indicare i prezzi di affitto delle camere che si intende applicare. Sarà possibile a questo punto scaricare un modulo con il tariffario regionale, che si dovrà stampare e affiggere nel B&B. I prezzi richiesti per una stanza variano in base all'offerta: localizzazione, comfort, stagione (si va da 30 a oltre 250 euro al giorno). L'iscrizione all'Albo Comunale è facoltativa. Per promuovere la propria attività si può registrare il B&B sui siti di prenotazioni online, in genere dietro un piccolo canone.

9. Il versamento della Tassa di Soggiorno al Comune di Napoli

Tra gli obblighi ai quali bisogna adempiere dopo aver aperto un B&B c'è quello del versamento periodico della tassa di soggiorno al Comune. Tutti gli ospiti che soggiornano a Napoli sono tenuti a pagarla. Per un B&B il costo è di 2,50 euro al giorno a persona. Il titolare della licenza, che è a tutti gli effetti sostituto d'imposta e responsabile anche penalmente della tassa incassata, è tenuto a riversarla al Comune ogni 2 mesi. Se non ha avuto ospiti, dopo 6 mesi deve segnalarlo al Comune.

10. Quanto costa aprire un B&B a Napoli?

I diritti di istruttoria obbligatori per presentare la pratica al Suap costano circa 200 euro. A questo va aggiunta la parcella del tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che redigerà e firmerà la pratica, che può costare circa 500 euro. Ci si può rivolgere, quindi, al proprio tecnico di fiducia o ad alcune associazioni di categoria, come la Confesercenti Aigo (Associazione Italiana Gestori Ospitalità), che ha uno sportello nella sede di via Toledo e tiene corsi periodici, o l'Abbac (Associazione dei B&B e Affittacamere), o a società specializzate. I ricavi dal B&B sono annoverati come “reddito diverso”, e vanno inseriti nel quadro RL del Modello Unico al momento della dichiarazione dei redditi. A fine anno, quindi, si paga l'Irpef e le addizionali. Alcune spese che sono state sostenute dal proprietario come costi diretti per l'attività (colazioni, pulizia delle stanze e costi utenze, ecc) possono essere scaricate. Fino a 5mila euro di guadagno, detratte le spese scaricabili, non si pagano tasse, a condizione che sia l'unico reddito.

Altre idee per mettere a reddito una casa

Il B&B non è l'unica soluzione per chi ha un appartamento e vuole metterlo a frutto. Tra le alternative c'è la casa vacanze: questa soluzione prevede l'affitto dell'intero immobile e non obbliga il titolare ad avere il domicilio all'interno. L'affittacamere prevede la partita Iva, quindi il regime fiscale dipende dalla propria posizione, e consente di avere fino a 12 posti letto. La locazione turistica breve (inferiore a 30 giorni) non richiede SCIA ed è tassata con la cedolare secca al 21%. Anche in questi casi, come per il B&B, c'è l'obbligo di segnalare gli ospiti alla Questura.