La Rete S.e.t. ha sviluppato probabilmente il più importante studio sugli effetti della turistificazione nella città di Napoli. Un lavoro basato sull'estrapolazione di big data dai principali portali per l'affitto di B&B e case vacanze relativi alla città partenopea. Ed è da qui che siamo partiti per andare a scoprire un mondo fatto di poche regole e pochissimi controlli. Basti pensare che la lista aggiornata delle strutture alberghiere ed extralberghiere del Comune di Napoli è aggiornata al dicembre del 2015, quasi 5 anni fa, a testimonianza di come gli scarsi controlli e l'assenza di una governance del fenomeno, abbiano contribuito a creare una giungla dove i grandi speculatori fanno affari d'oro mentre la narrazione (tossica?) dell'illusione di "fare soldi" con il turismo avvolge la città.

Oltre 5.000 appartamenti sottratti ai napoletani

Sui portali specializzati, per la città di Napoli ci sono 7.400 annunci di fitti per turisti, tra B&B, affittacamere e case vacanze, secondo l'ultima rilevazione di S.e.t. fatta a novembre 2019. Di questi il 70% si trova all'interno del centro storico della città, mentre sono circa 5.000 gli interi appartamenti che sono stati sottratti al mercato regolare delle locazioni per essere immesse nel mercato del turismo. Stiamo parlando di 5.000 appartamenti che non sono più disponibili per i cittadini napoletani che devono cercare casa altrove. "Molti di noi sono abitanti del centro storico – spiega a Fanpage.it Antonio Del Castello della Rete S.e.t. – e abbiamo avuto problemi in prima persona a trovare casa in affitto. Molti proprietari si sono resi conto che affittando ai turisti riescono a guadagnare anche 4 o 5 volte di più". Già perché con il mercato turistico in crescita i prezzi degli appartamenti in fitto per i napoletani sono schizzati alle stelle. "Un casa di 60-65 metri quadrati su Corso Umberto, nel 2002/2003 la pagavi 550-600 euro, ora si arriva a 1.000-1.100 euro" ci spiega Paola Ciaramella, consulente immobiliare.

Mappa delle strutture extralberghiere in affitto ai turisti a Napoli
in foto: Mappa delle strutture extralberghiere in affitto ai turisti a Napoli

Evasione fiscale e illegalità ecco dove si annida la speculazione

Le strutture extralberghiere sono di diverso tipo e godono di un regime fiscale e di norme molto diverse tra loro. "La legge 5 del 2001 della Regione Campania stabilisce che un B&B può arrivare fino ad un massimo di 4 stanze, e l'introito del fitto per il proprietario viene considerata una integrazione al reddito – ci spiega Del Castello – il fittacamere invece può arrivare fino a 6 stanze e viene considerato di fatto un'attività d'impresa con una tassazione che è quella valida per le aziende. Molto spesso ci troviamo davanti a fittacamere che si presentano come B&B proprio per evadere le tasse e raggirare le leggi". Ed è proprio quello che abbiamo dimostrato: basta cercare sui portali specializzati, 6 stanze in un B&B a Napoli. Nessun B&B può avere 6 stanze, perché la legge definisce un bed and breakfast fino a 4 stanze. Eppure vi troverete davanti decine di offerte. Andando a controllare nei registri del SUAP, l'ufficio comunale del commercio dove bisogna iscrivere le attività extralbergiere, siano esse B&B o fittacamere, è possibile verificare che molte strutture che offrono 6 stanze sono iscritte al Comune come B&B. Di fatto si tratta di fittacamere che dovrebbero pagare le tasse come un'impresa, ma si registrano come B&B non pagando le tasse come un'azienda. Chi controlla? Evidentemente nessuno se le liste sono aggiornate a 4 anni fa. Con una telecamera nascosta ci siamo recati in alcune di queste strutture, nel Rione Sanità e in via Foria. Abbiamo chiesto 6 stanze e ce le hanno mostrate, tutte nello stesso appartamento. E questo uno dei modi principali con cui si evadono le tasse e si raggira la legge. Ma non solo, quando abbiamo provato a chiedere il prezzo ci è stato risposto che "i prezzi cambiano, bisogna chiedere al titolare". Eppure l'articolo 6 della legge regionale in materia stabilisce che le tabelle dei prezzi devono essere esposte e sempre visibili, proprio per evitare le speculazioni.

Il business illegale dei bassi: non sono abitabili e si affittano a 50 € a notte

I tipici bassi napoletani sono richiestissimi dai turisti, per fare quella che viene definita "un'esperienza diretta". Ma la stragrande maggioranza dei bassi napoletani sono catalogati al catasto come locali di categoria C, ovvero locali commerciali, magazzini, depositi, e non possono avere il certificato di abitabilità. "C'è una richiesta pressante di bassi – spiega Paola Ciaramella – che non hanno gli accatastamenti idonei, ma i proprietari per metterli a tutti i costi sul mercato cercano in tutti i modi di aggirare le leggi". E' quello che sta avvenendo nella zona di via Duomo, nel cuore di Napoli. Con una telecamera nascosta abbiamo visitato due bassi che vengono affittati ai turisti interamente come case vacanze. I proprietari ci illustrano gli immobili, che sono fronte strada, senza finestre, in uno dei mille vicoli della zona dell'Anticaglia. Il prezzo è di 50 euro a notte per ciascuno dei bassi, che possono ospitare fino a 4 persone ognuno. Facendo le visure catastali scopriamo che i bassi in questione affittati ai turisti, sono accatastati come magazzini o depositi, categoria C2. Addirittura cercando su google maps i due bassi scopriamo che, all'epoca in cui sono state realizzate le foto satellitari, uno dei due locali aveva ancora la serranda, come un comune deposito. E' questo un altro degli aspetti della bolla speculativa che si sta consumando a Napoli intorno al mercato del turismo, strutture che non hanno nemmeno l'abitabilità che diventano dimore per turisti. Anche in questo caso nessun controllo, ed anzi, quando dopo pochi giorni siamo ritornati nei pressi dei due bassi ci abbiamo trovato degli operai che stanno abbellendo gli immobili, pronti per la prossima ondata di turisti.

Case vacanze: la speculazione con la cedolare secca al 21%

Un'altra tipologia di strutture extalberghiere che si sta diffondendo a Napoli è quella delle case vacanze, interi appartamenti messi al servizio dei turisti. Proprio la diffusione delle case vacanze è quella che impatta maggiormente sul mercato delle locazioni per i cittadini napoletani. Sono queste le case sottratte ai napoletani, come spiega a Fanpage.it lo scrittore Maurizio De Giovanni, anche lui impegnato nel denunciare le speculazioni sul processo di turistificazione della città: "Conviene ai proprietari di casa creare strutture del genere, guadagnando molto di più, ma questo ha comportato la deportazione progressiva dei cittadini napoletani dal centro storico alle periferie. E' una speculazione che si fa sfrattando la gente". Le case vacanza godono anche di una tassazione agevolata: "Sulle case vacanze si paga la cedolare secca – spiega Del Castello – è un regime fiscale agevolato che dice che io posso affittare tutti gli appartamenti di cui sono proprietario per un periodo inferiore ai 30 giorni, anche a 1.000 euro a settimana e pago le tasse al 21%. In pratica pago una tassazione agevolata sebbene quello che sto facendo è a tutti gli effetti un'attività d'impresa". E' questo il caso in cui sono le stesse leggi dello Stato a garantire la speculazione, in questo caso è la legge 96 del 2017, promulgata dal governo Gentiloni, che permette a chi affitta ai turisti di pagare le tasse come se avesse affittato ad equo canone ad una famiglia con difficoltà economiche.

I grandi padroni di casa della città in totale anonimato

Ma chi ci sta guadagnando davvero? Chi è che sta facendo i soldi sul boom dei turisti in città? La risposta, come in presenza di qualsiasi bolla speculativa, è semplice: i pesci grossi. "Esiste una narrazione positiva – sottolinea Del Castello – quella secondo cui il turismo porta ricchezza a tutti, ma gli indicatori ci dicono che il turismo aumenta ma non diminuisce la disoccupazione, non c'è nessuna formula in realtà che denota una redistribuzione della ricchezza portata dal turismo". Il ruolo chiave è quello dei grandi padroni di casa della città: "Esistono famiglie storiche che possiedono centinaia se non migliaia di appartamenti in città – racconta la Ciaramella – ed hanno destinato una grossa fetta di questo patrimonio a questo mercato e ci guadagnano molto di più rispetto al mercato residenziale. Per gestire queste proprietà, le grandi famiglie si affidano a dei propriety manager, il cui lavoro è quello di fra fruttare al meglio le unità immobiliari affittate ai turisti. Su questa professione sono nate delle vere e proprie società che gestiscono migliaia di appartamenti". I propriety manager per conto dei grandi padroni di casa della città, hanno in mano il mercato, implementando la bolla speculativa, alimentando la narrazione distorta di una città che "campa di turismo", quando gli unici a fare i soldi a palate sono quelli che con il mercato immobiliare li hanno sempre fatti.  Mapparli però è quasi impossibile, infatti il principale portale del settore, Air B&B, non fornisce i dati degli host, ovvero coloro i quali mettono in fitto B&B e case vacanze. Gli host possono godere del totale anonimato e il portale si rifiuta di mostrare i dati perfino alle istituzioni e agli enti locali, proprio come se fossero delle società off shore con sede in un paradiso fiscale. In questo modo diventa impossibile capire ad esempio, un singolo proprietario quante centinaia di appartamenti mette in fitto per i turisti. La Rete S.e.t. ha calcolato che solo su Air B&B il 58% degli annunci è fatto da multi host, ovvero da multi proprietari. Come se non bastasse, a rendere ancora più oscuro il mercato, c'è il fatto che i grandi padroni di casa si affidano alle società dei propriety manager che a loro volta gestiscono gli annunci. Ove mai anche il portale concedesse i dati degli host ci troveremmo davanti ad una serie di società che gestiscono il patrimonio di terzi senza poter arrivare ai nomi di chi ci guadagna davvero. La speculazione senza rischi e senza danni d'immagine.